Земля для дома: как сэкономить на покупке участка?

Выбор земельного участка для жилья является одним из ключевых этапов в строительстве своего дома или приобретении недвижимости. Однако, это может стать финансовым испытанием для многих людей. Тем не менее, есть несколько способов, которые помогут сэкономить на покупке земли.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно купить не только у девелоперов или на вторичном рынке. Муниципалитеты также активно вовлекают неиспользуемые участки в оборот — для них это и планы развития городов и поселений, а также один из способов пополнения бюджета от продажи и налогов. Купить землю у местных властей можно через аукционы. На торги выставляются участки как на продажу в собственность, так и в аренду с целью строительства дома. Участок можно выкупить у города ниже его кадастровой стоимости после завершения строительства. Еще один способ — получить неразграниченные земельные участки без торгов.

Рассказываем, как можно купить земельные участки дешевле рыночной стоимости.

Покупка земли в собственность на торгах

Один из способов приобрести земельный участок — выкупить его на аукционе. Такие торги проводят региональные власти и муниципалитеты. Вся информация о торгах размещается на сайте torgi.gov.ru, информацию об аукционах в конкретном населенном пункте на сайтах администрации. Принять участие в аукционе несложно — нужно подать заявку и внести задаток. Победителем становится тот, кто назначил самую высокую цену, если в торгах участвовал только один человек, он получает землю по стартовой цене, которая обычно ниже рыночной и часто равняется кадастровой.

Такие аукционы ничем не отличаются от уже привычных и популярных продаж квартир с торгов. Если с квартирами обычно все понятно и их стоимость и ликвидность оценить несложно, то каждый земельный участок имеет свои уникальные особенности, он может иметь невыгодную локацию в отдалении от инфраструктуры, или какие-то обременения, или рельеф. Нередко цена может быть заявлена ниже рынка, но в ходе торгов поднимается и выше него.

В отличие от покупки квартир на аукционах торги по земельным участкам менее популярны среди конечных покупателей и число участников обычно меньше, поэтому есть возможность стать единственным участником аукциона и получить лот по стартовой цене. В аукционах с земельными участками в Подмосковье чаще участвуют частные инвесторы, которые разбираются в этом рынке, а не конечные покупатели — для многих это сложно и непонятно, нужно разбираться в нюансах, а также оценивать реальную стоимость земли.


Торги по аренде земельных участков

Местные власти нередко предлагают право аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. На торги выставляется земля уже с техническими условиями подключения к инженерной инфраструктуре и утвержденным градостроительным планом земельного участка, в котором обозначены предельные параметры его застройки. Одно из условий торгов — на участке должен быть возведен индивидуальный жилой дом, обычно на постройку дается три — пять лет. Такие аукционы становятся все более популярными среди конечных покупателей, для местных властей — это гарантия, что на участке не появится долгострой.

Главное преимущество аукциона по покупке права аренды участка с последующим строительством — это возможность его выкупить по цене ниже кадастровой. В Москве стоимость выкупа после завершения строительства составляет 40% кадастровой стоимости. Ну есть примеры и более выгодных сделок — в Мытищах стоимость выкупа участка с построенным объектом недвижимости составляет всего 3% кадастровой стоимости.

В каждом муниципальном образовании Подмосковья есть такие документы, и стоимость выкупа будет разниться, но она всегда будет значительно ниже кадастровой стоимости. Изучив соответствующие документы, можно заранее рассчитать стоимость выкупа участка. Данные о кадастровой стоимости размещены на официальном портале Росреестра.

Торги с правом аренды, безусловно, более выгодный вариант для тех, кто хочет приобрести земельный участок и построить на нем дом.Это дает возможность сэкономить на покупке, а также отсрочить выплаты за земельный участок. Но нужно рассчитывать, чтобы стоимость аренды за время строительства и последующий выкуп в сумме не оказались выше рыночной стоимости участка. Стоит также сравнить стоимость выкупа земельного участка или его аренды на 49 лет — возможно, аренда окажется дешевле или менее накладна для бюджета, чем единовременный платеж полной суммы.

Неразграниченные земельные участки

Есть еще одна возможность получить земельный участок в собственность или аренду без торгов — это купить земельный участок неразграниченной собственности. Вся земля в России определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Неразграниченная — это та земля, на которую нет правоустанавливающих документов. Такой схемой часто пользуются профессиональные инвесторы, и полной гарантии приобретения конкретного участка она не дает.

Распоряжаются неразграниченной землей местные муниципалитеты, соответственно, они могут предоставить претендентам (физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям) такую госуслугу. В том числе подобные бесхозные участки можно получить в собственность для строительства ИЖС.

Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено Земельным кодексом. В ст. 39.3 кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, В частности, допускается продажа:

• земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, — собственникам таких зданий (то есть, если на участке неразграниченной госсобственности стоит дом, права на который зарегистрированы, собственник дома может претендовать на получение земли в собственность);
  
• земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного или фермерского хозяйства;
  
• земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Есть и факторы, которые влияют на стоимость земельного участка:

• Зимний период. Это время, когда спрос на земельные участки снижается, а значит, продавцы могут предложить более выгодные условия, создавая искусственный спрос. Это связано с тем, что зимой многие люди предпочитают не заниматься земельными вопросами из-за погодных условий и возможных сложностей при строительстве. Так можно не только сэкономить, но и воочию посмотреть на работу коммунальных служб или состояние земли в холодное время года.
  
  
• Расположение участка. Расположение участка играет важную роль при его оценке. Участки, расположенные вблизи дорог, инфраструктуры и других объектов, могут стоить дороже, чем участки в отдаленных районах или за городом.
  
  
• Фактор заселенности. Хотите сэкономить на приобретении земли? Ищите ее в малозаселенных регионах на севере и востоке страны. Желательно при этом выбирать местность со сносной инфраструктурой и с позитивными перспективами на развитие.
  
  
• Покупка земли без посредничества. Если вы приобретаете участок через посредника, будьте готовы к выплате комиссии (от одного до нескольких процентов стоимости земли). Не поленитесь потратить время на поиск владельцев и непосредственные контакты с ними. Это не только удешевление ввиду отсутствия платы за услугу, но и большая вероятность скидки.
  
  
• Наличие коммуникаций. Важным фактором, который может повлиять на стоимость земельного участка, является наличие коммуникаций. Наличие водоснабжения, канализации, электричества, газа и других коммуникаций может повысить стоимость земли. Но если участок не оборудован необходимыми коммуникациями, это может потребовать дополнительных затрат на их прокладку, что может отразиться на итоговой цене земли

В заключение, при выборе земельного участка следует учитывать различные факторы, влияющие на его стоимость. Зимний период, расположение участка, фактор заселенности, покупка без посредничества, уровень развития района, планируемое использование участка, наличие коммуникаций и экологические факторы - все эти моменты могут оказать влияние на цену земли. При подробном анализе этих факторов можно выбрать наиболее подходящий вариант и сэкономить при покупке земельного участка.